Mietrecht – von der Wohnungsmiete bis zum Wohnungseigentum
Vom Mietrecht ist fast jeder in irgend einer Form betroffen, privat oder gewerblich, als Mieter oder Haus- / Wohnungseigentümer, aber auch als Makler oder Verwalter.
Um Konflikte zu vermeiden, auf welche die Eingangs erwähnten Stichworte hinweisen, ist es wichtig, seine Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zu kennen. Die Grundlage für ein möglichst konfliktfreies Mietverhältnis bildet der Mietvertrag, auf dessen Gestaltung unter diesem Gesichtspunkt besonderer Wert gelegt werden sollte.
Bei mietrechtlichen Fragen empfiehlt es sich, anwaltlichen Rat so früh wie möglich einzuholen. Gerichtliche Auseinandersetzungen lassen sich so – im Interesse aller Beteiligten – oftmals vermeiden. Wir beraten und vertreten unsere Mandanten in allen mietrechtlichen Angelegenheiten.
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Kündigungsfristen
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt (knapp) 3 Monate. Bis spätestens am 3. Werktag eines Monats muss die Kündigung dem Vermieter zugehen, wenn sie das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats beenden soll.
Beispiel: Der Mieter will zum Ende des Monats Mai kündigen. Bis zum 3. Werktag des Monats März muss die Kündigung dem Vermieter zugehen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter beträgt zunächst auch 3 Monate, verlängert sich aber nach 5 und 8 Jahren der Vertragsdauer um jeweils 3 Monate.
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Tipp
Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter die Wohnungskündigung stichhaltig begründen, wobei im Wesentlichen nur 3 Kündigungsgründe möglich sind:
Die Anforderungen an eine ordentliche Begründung werden von Vermietern häufig unterschätzt – mit der Folge, dass die Kündigung unwirksam ist.
Abrechnungsfrist für Betriebskosten
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Er hat dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Versäumt er dies, ist er mit Nachforderungen gegen den Mieter ausgeschlossen.
Abrechnungsfrist für die Mietkaution
Eine gesetzliche Abrechnungsfrist für die Mietkaution besteht nicht. Üblicherweise wird dem Vermieter eine Frist von 2-6 Monaten zugebilligt, bevor der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erheben kann. Die übliche Abrechnungsfrist für die Kaution ist somit kürzer als die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten. Es ist aber anerkannt, dass der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist für die Betriebskosten für etwaige Nebenkosten-Nachforderungen ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution haben kann.
Tipp
Um Fristen einzuhalten, ist es entscheidend, den fristgemäßen Zugang des betreffenden Schriftstücks, z.B. des Kündigungsschreibens oder der Nebenkostenabrechnung, sicher zu stellen. Es verbreitet sich die Ansicht, dass Einschreiben diesen Zweck nicht erfüllen, weil sie keinen Nachweis über den Inhalt des Schreibens liefern. Sicherer ist daher die Zustellung durch einen Boten, der nötigenfalls vor Gericht bezeugen kann, welchen Inhalt das von ihm übergebene Schriftstück hatte. Am sichersten, jedoch auch am teuersten ist die Zustellung per Gerichtsvollzieher.